Спрощена у пост-майданний період система державної реєстрації нерухомості та бізнесу, що пояснювалось бажанням влади піти назустріч людям і зробити процес реєстрації доступнішим, на практиці перетворилась на ефективний механізм відбору чужої власності. Влада створювала анти рейдерські комісії, ухвалювала закони з протидії рейдерству, проте саме явище і не збиралось зникати.
Новий склад Міністерства юстиції – регулятора сфери державної реєстрації, - також жваво взявся за боротьбу із незаконним порушенням прав власності: з вересня місяця минулого року йому вдалося розігнати комунальні підприємства, яким свого часу надали право здійснювали державну реєстрацію, провести верифікацію усіх реєстраторів та перетворити Комісію з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації на Колегію з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції. Суспільству пообіцяли у найближчій перспективі нарешті поставити у цьому питанні крапку.
Пояснити, що змінилося, і наскільки дієвими стали останні заходи, «Судово-юридична газета» попросила нових очільників боротьби з рейдерством – призначених на початку нинішнього року директора департаменту нотаріату та державної реєстрації Міністерства юстиції України Дмитра Кирилюка та його заступника, начальника управління з розгляду звернень та скарг у сфері державної реєстрації Віктора Дубовика.
Трохи історії
Дмитро Кирилюк: Почну з того, що у 2013 році Україна перейшла з системи реєстрації правочинів на систему реєстрації прав. Тоді вступив у дію новий закон про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, БТІ втратило реєстраційну функцію , і її почали здійснювати нотаріуси разом із державними реєстраторами, що працювали у державній реєстраційній службі. Ця служба фактично була підконтрольна Міністерству юстиції України. Спочатку не було жодних чуток про випадки якихось зловживань, рейдерських захоплень тощо. Але потім у Верховна Рада ухвалила ряд законопроектів, які мали на меті прибрати монополію реєстраційної служби та забезпечити населення України легким доступом до реєстраційних послуг.
Відтоді і з’явилося таке поняття, як акредитовані суб’єкти. Простіше кажучи, це були комунальні підприємства. Ідея була в тому, щоб наблизити до людей реєстраційні послуги. Згодом пішли далі і дозволили створювати філії комунальних підприємств. Кількість цих філій ніхто не обмежував, і фактично комунальне підприємство могло здійснювати реєстрацію по всій території України. Ось тоді і почалось, що певні реєстратори стали вчиняти незаконні дії. Вони активно перереєстровували майно і бізнес. Замість доступного, швидкого та дешевого доступу до реєстраційних послуг ми отримали порушення прав громадян на власність і надмірне навантаження правоохоронної системи справами, пов’язаними з рейдерством.
Прізвища деяких представників акредитованих суб’єктів вже стали брендами «чорної» реєстрації. Більше того, як потім виявилося, належний контроль за видачею ключів доступу до реєстрів не вівся, а деякі реєстратори були оформлені за чужими, колись втраченими іншими людьми паспортами.
Таким чином державі довелося кардинально виправляти ситуацію.
Логіка змін
Дмитро Кирилюк: Новою владою з вересня 2019 року було внесено зміни в законодавство України і зроблені два важливих кроки. Перший – закриття комунальних підприємств. Другий – це впровадження обов’язкового викладення протоколу юридичної особи на спеціальних бланках нотаріальних документів, адже раніше достатньо було протоколу у простій письмовій формі, що стало чудовим ґрунтом для рейдерства.
Зроблені кроки в десятки разів знизили рівень напруженості, пов’язаної з рейдерством, і ми вже майже не маємо випадків зухвалого, грубого рейдерства, пов’язаного з підробкою документів.
І тут ще один момент. Раніше, перед тим як впроваджувати норму про ліквідацію акредитованих суб’єктів, тобто комунальних підприємств, було побоювання, чи не виникне дефіцит реєстраторів. Жодного дефіциту на реєстраційні послуги по всій Україні не сталося. Попит громадян і юридичних осіб задовольняється як існуючими реєстраторами, так і нотаріусами – приватними і державними. Ми навіть не можемо знайти відповідь – хто ж були клієнтами цих сотень акредитованих суб’єктів. Єдине, що про певний дефіцит говорять представники аграрної сфери, які укладають договори оренди земельних ділянок. Їм було би звичайно зручніше, щоб реєстратор був ледь не в кожному селі. Але зараз є баланс. Ми не можемо жертвувати стабільністю цивільного обороту країни заради того, щоб реєстратор був доступний протягом 20 хвилин.
Перше, що відбулося, коли були ліквідовані комунальні підприємства, вивільненена хвиля людей почала шукати, де їм подітися. Нинішній міністр юстиції Денис Малюська та його заступник з питань нотаріату і державної реєстрації Ольга Онищук розробили певні запобіжники. Головна їх мета – не допустити трудової міграції недобросовісних реєстраторів, і не дати їм працевлаштуватися в органах місцевого самоврядування. Була запроваджена верифікація всіх реєстраторів. Людині треба було прийти з паспортом, показати ключ доступу до державних реєстрів і сфотографуватися з ним у певній філії НАІС.
Нотаріат без проблем пройшов верифікацію. А от серед реєстраторів колишніх комунальних підприємств дуже великий відсоток осіб елементарно не з’явився. Після цього ринок дещо очистився. Хоча, мусимо визнати, що будь-яка система не забезпечує стовідсотковий захист. Комусь із недобросовісних реєстраторів вдалося просочитися в органи місцевого самоврядування.
На жаль, в державі залишається попит на рейдерські послуги, назвемо це так. Рейдер шукає для себе найдешевший спосіб заволодіти власністю. Раніше він знаходив задоволення свого попиту в акредитованих суб’єктах. Після їх ліквідації рейдери почали шукати слабкі місця у інших реєстраторів. Першими в групу ризику потрапили реєстратори сільських рад. Але ми тепер за незаконні дії оперативно анулюємо доступ до реєстрів, і щодо багатьох з них направляємо повідомлення про злочин до правоохоронних органів.
Щодо нотаріусів, і наскільки вони є надійними реєстраторами, можу впевнено сказати, що і серед них є люди, які не достойні бути в нотаріаті. Ми проводили невелике дослідження. Зараз в Україні працює майже 7 000 нотаріусів. З них тільки 30, ну може 40, не відповідають вимогам доброчесності. Тут є своє пояснення. Скажімо, в комунальному підприємстві реєстратор існував віртуально. Він був, по суті, флешкою, яка щось там реєструвала. Випала якась цікава реєстраційна дія, її відпрацювали, заробили, і можна прощатися з професією. В нотаріаті ситуація інша, оскільки нотаріуси відчувають відповідальність за свою роботу, і в разі неправомірних дій, вони не тільки припинять існування як реєстратори, вони також перестануть бути нотаріусами. А ми знаємо, що шлях, щоб стати нотаріусом досить довгий – стажування, складання іспитів тощо, - тому вони, звичайна річ, тримаються за свою роботу і статус.
Більше того міністерство рішуче налаштоване на те, щоб очистити нотаріальну спільноту від недобросовісних колег. Ми вже чітко виокремили перелік таких нотаріусів, яких чомусь не помічало попереднє керівництво Мін’юсту. Тобто, про них знали, але застосовували таку санкцію, як примусове навчання. Нотаріус, скажімо, незаконно переписам будівлю, а його направляють на курси з підвищення кваліфікації. Він там тиждень відпочив і повернувся знову робити свою справу. Їх зможе виправити тільки анулювання свідоцтва. І зараз ми готуємо відповідне подання. Коли це буде реалізовано, ми можемо говорити, що вся нотаріальна спільнота очистилася.
Міністерство зараз працює над детальним обліком державних реєстраторів, бо нотаріуси мега-пораховані - Мін’юст знає за якою адресою кожний з них знаходиться. Будемо напрацьовувати механізм, щоб також мати реєстр державних реєстраторів, із зазначенням їх місцезнаходження, роботодавців, засобів зв’язку і т.д.
Чому виникла необхідність Комісію перетворювати на Колегію
Дмитро Кирилюк: Хочеться, щоб настав той день, коли ми станемо зовсім не потрібними. Якщо працює ідеальна система реєстрації, судова система, правоохоронці, то жодної комісії та колегії не повинно бути. Але поки що існують реалії сьогодення.
Восьмого листопада минулого року вийшов Указ Президента України, який зобов’язував до кінця року створити нормативно-правові акти, які б у Антирейдерської комісії Мін’юсту, створеної ще попереднім керівником відомства Павлом Петренком, відбирали повноваження відміняти реєстраційні дії і переводили всі оскарження в судову площину. Іншими словами, була поставлена ідеальна мета – ми повинні попрацювати так, щоб побудувати ідеальну реєстраційну систему, розглянути всі попередні випадки незаконних реєстрацій, і на цьому зупинитися. Коли ці випадки стануть поодинокими, ними прекрасно зможуть займатися суди. Але сьогодні, на жаль,дана мета ще не досягнута.
А що стосується Комісії і Колегії, то вважаємо,що Комісія за роки попередньої діяльності, себе дискредитувала. Вона сприймалася громадянами як певна корумпована структура, у ЗМІ рясніли повідомлення про тих, хто цю Комісію контролює, хто відповідає за прийняття рішень. Сьогодні ми можемо з впевненістю сказати, що на нову Колегію немає важелів впливу. Це незалежний орган. Коли слухається справа, у нас немає заздалегідь сформованої позиції. Рішення народжуються в результаті певної дискусії, з наведенням юридичних аргументів. Домовитися в Колегії, запевняю, неможливо. Критика нашої роботи лунає, але це невдоволення не через діяльність Колегії, а через те що певні особи тут нічого не можуть вирішити.
Очолюють Колегію зараз два співголови – два заступники міністра. Це Ольга Онищук та Євген Горовець. Вони головують на засіданнях Колегії. Оскільки ми зараз перенавантажені, то планується, що буде введений ще один співголова. Загалом Колегія працює у складі семи осіб, але засідання вважаються правомочними, якщо присутні не менше п’яти осіб. Повний склад Колегії збирається при розгляді складних справ.
Чому кількість скарг не зменшилося, а зросло
Віктор Дубовик: У нас є статистика за вересень, жовтень, листопад і грудень 2019 року, і вже на виході статистика за січень 2020 року. Щодо кількості оскаржуваних реєстраційних дій, з якими громадяни звернулися до Комісії та Колегії, то ті дії, які дійсно викликають занепокоєння, їх кількість суттєво знижується протягом останніх місяців. Наприклад, у жовтні у нас оскаржувалося близько 350 реєстраційних дій, у листопаді їх кількість знижується до 200-220, а у грудні взагалі скоротилося до приблизно 100 оскаржень. У січні, вже знаємо, яскравих рейдерських захоплень було небагато – менше ніж у грудні. Але несподівано виникла додаткова проблема. Після того, як люди усвідомили, що нинішня Колегія працює зовсім в іншому руслі, ніж було при попередньому керівництві Міністерства юстиції, і що почали розглядати скарги, які місяцями лежали без руху, почали звертатися з метою оскарження реєстраційних дій, які були проведені ще кілька років тому. Щотижня почало надходити по 100-120 скарг. Загальна кількість скарг, яка зараз перебуває на розгляді, вже перетнуло тисячну позначку. Навантаження на одного спеціаліста у нас в середньому складає 120-130 скарг. Втім, усі скарги, які до нас надходять і мають обов’язкові, законодавчо визначені реквізити, обов’язково розглядаються і по ним виносяться рішення. Колегія нині засідає в режимі нон-стоп. Розгляд скарг відбувається у вівторок, четвер і п’ятницю. Інші дні йдуть на опрацьовування матеріалів. Загалом за засідання розглядається близько 30 скарг. Як правило в робочий час не вкладаємось, адже сторони приходять з численними представниками, ми надаємо можливість усім висловитись. Максимально здатні розглянути 100-110 скарг на тиждень. Ця кількість обґрунтована нашою фізичною можливістю.
Що нового з’явилося у існуючому механізмі протидії рейдерству
Віктор Дубовик: Додалася можливість подачі скарги в автоматичному режимі через сервіс «iGov – Портал державних послуг», який наші громадяни почали використовувати досить часто. Там форма, яку треба заповнити. Ми реєструємо цю скаргу і розглядаємо в загальному порядку, як нібито вона надійшла поштою.
По-друге, велика нормативна зміна відбулась вже в січні 2020 року, коли у Колегії з’явилася можливість розглядати скаргу протягом 24 годин. Йдеться про те, що коли Колегія під час розгляду скарги бачить суттєві порушення в процедурі державної реєстрації, ми можемо звертатися безпосередньо до міністра юстиції з пропозицією погодити рішення, що ця скарга підлягає задоволенню, бо містить ознаки рейдерського захоплення і зухвалих реєстраційних дій, які не мали жодного законодавчого підґрунтя під собою. Такий спосіб дозволяє оперативно вирішувати питання з власністю, яка була захоплена в неправомірний спосіб, і суттєво скоротити терміни бюрократичних процедур.
У Колегії також недавно з’явилася можливість витребувати документи від сторін, для того, щоб повноцінно з’ясовувати ті обставини, на які сторони посилалися, тому що не завжди вони є правдивими. На жаль, сторони часто хитрують при подачі скарг, і ми вимушені розбирати скаргу до тих пір, поки не зрозуміємо, чи не буде наслідком нашого розгляду прийняте рішення не на користь рейдерів.
Взагалі, розгляд відбувається за наступним алгоритмом. У нас є головний спеціаліст, який попередньо вивчає скаргу та структуру порушень, які там викладені, дивиться, чи насправді вони мали місце, чи посилається на правдиві відомості скаржник. Потім він доповідає на засіданні Колегії про результати свого дослідження. Після цього запрошуються у разі наявності сторони, яким надається можливість висловитися, і розгляд скарги переходить до закритої частини, на якій вже виключно члени Колегії обговорюють отриману інформацію. До початку голосування ніхто не знає, яке буде ухвалене остаточне рішення. Не завжди та позиція, яку виклав скаржник, є визначальною. В реєстрах ми, буває, знаходимо чимало нюансів, які можуть перешкоджати відновленню права власності скаржника.
Колегія – все ж таки не суд
Віктор Дубовик: Ми Колегія з розгляду скарг у сфері державної реєстрації. Ми наголошуємо про це постійно. Ми не розглядаємо, скажімо, судові рішення, на підставі яких були проведені реєстраційні дії. У нас немає повноважень надавати оцінку цим судовим рішенням. Так само ми не можемо давати оцінку нотаріальним правочинам. Ми не можемо встановлювати автентичність протоколів загальних зборів юридичних осіб, бо це виключне повноваження суду.
Ми вивчаємо тільки процедуру державної реєстрації. Якщо ми заходимо в державний реєстр і бачимо невідповідність тих документів, які були подані державному реєстратору, положенням законодавства, ми тоді розуміємо, що дана реєстраційна дія має ознаки рейдерства. В зв’язку з цим і приймаються рішення про задоволення скарги.
А щодо справжності документів, то в обов’язки реєстратора входить перевірка наявності судового рішення у Єдиному державному реєстрі судових рішень. Якщо ж він вносить в реєстраційні форми те рішення, яке ми потім не можемо знайти, ми розуміємо, що це підроблене судове рішення і реєстратор порушив закон. В таких випадках ми відразу приймаємо рішення про анулювання доступу до державних реєстрів такому реєстратору і обов’язково подаємо повідомлення про злочин в правоохоронні органи. Гірша справа з підробленими протоколами, чи договорами. Державному реєстратору приносять документи, які зазвичай складені відповідно до законодавства, і він приймає рішення про реєстрацію, сподіваючись на те, що сторона дійсно діє правомірно. Усі ці моменти знаходяться в опрацюванні з метою розробки необхідних законодавчих змін.
Інколи рейдерські реєстраційні дії виконані на найвищому рівні. Скажімо, сторона звернулася до приватного нотаріуса з метою посвідчення одних документів, а насправді надали документи в зовсім іншій редакції. Ми розуміємо, що це рейдерське захоплення, але ні державний реєстратор, ні Колегія не має повноважень та підстав піддавати сумніву цю реєстраційну дію. Максимум, що ми можемо зробити – це повідомити правоохоронні органи. Ми, на жаль, тільки орган адміністративного оскарження.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути у курсі найважливіших подій.
