Як продаватимуть землю на аукціонах – Рада розгляне законопроект у другому читанні

На засіданні парламенту 16 березня народні депутати серед іншого мають розглянути у другому читанні законопроект №2195. Цей документ належить до цілого пласту законопроектів, які мають запровадити в українське законодавство підстави не просто існування, а й фактичного функціонування ринку землі. Законопроект №2195 стосується проведення земельної реформи у частині продажу землі та набуття права на користування ними через електронні аукціони.

Перше і ключове – законопроект передбачає, що продавати землю можна буде лише на електронних аукціонах. Тобто, офлайн аукціонів із табличками й оголошенням пропозицій з голосу не буде. Також аукціон – електронний очевидно – буде єдиним способам продати, віддати в оренду, суперфіцій чи емфітевзис (далі – в оренду) земельну ділянку, що знаходиться у державній чи комунальній власності. Приватні особи для відповідних правочинів зможуть використовувати аукціони – також лише електронні – за власним бажанням.

Забезпечувати проведення електронних аукціонів буде електронна торгова система, що перебуватиме у державній власності. Порядок функціонування такої системи буде затверджувати уряд. Таким чином, приватні підприємці, які проводять аукціони з продажу землі, за великим рахунком, будуть виведені з бізнесу.

Повноваження уряду

Варто відзначити, що у редакції законопроекту крім цього уряд отримує немало повноважень, що стосуються ключових аспектів проведення електронних аукціонів про продаж чи оренду землі. Так, до повноважень Кабміну буде відноситися затвердження наступного:

• Технічні вимоги до реалізації переважного права купівлі земельної ділянки у власність у разі продажу її через електронний аукціон;
• Порядок відшкодування переможцем торгів видатків із підготовки лота до продажу;
• Розмір і порядок сплати переможцем винагороди оператору системи електронних аукціонів;
• Строки повернення гарантійних внесків учасникам торгів;
• Технічні вимоги до підготовки до проведення та проведення земельних торгів, встановлення та оприлюднення їх результатів, визначення розміру, порядку сплати, повернення реєстраційних, гарантійних внесків учасників та винагороди, що сплачується переможцем аукціону оператору електронного майданчика;
• Форма електронного документа, в якому викладається документація щодо лотів, які будуть продаватися на аукціоні;
• Вимоги щодо часу проведення земельних торгів;
• Перелік документів, що підтверджують відповідність особи вимогам Земельного кодексу для купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення;
• Порядок реєстрації учасників для участі у земельних торгах;
• Порядок підписання протоколу торгів за допомогою ЕЦП;
• Порядок і строки сплати вартості продажу чи плати за користування ділянкою.

Отже, багато важливих моментів пропонується визначити не у законі, а віддати на розсуд Кабінету Міністрів. Таким чином уряд може отримати інструменти впливу на процес продажу земельних ділянок. Так, наприклад, несвоєчасна сплата суми покупки чи оренди ділянки є однією з підстав визнання торгів такими, що не відбулися, а «безвідповідального» покупця не допустять до повторних торгів. Вносячи зміни до строків внесення відповідних плати за купівлю чи оренду, уряд може забезпечити не лише перемогу потрібного учасника аукціону, а й фактично зменшувати ціну продажу, знижуючи конкуренцію. І це лише одне із пропонованих повноважень уряду, які мають суттєвий вплив на перебіг торгів.

Розмір внесків та кроку торгів

Почнемо з того, що пропонується змінити принцип обчислення реєстраційного і гарантійного внеску, які стягуються з учасників. Так, реєстраційний внесок більше не буде залежати від бажання організатора аукціону, а буде зафіксованим на рівні 10% мінімальної зарплати на 1 січня відповідного року. У свою чергу, гарантійний внесок для купівлі землі зросте з 5% до 30% вартості лоту, для оренди гарантійний внесок залишиться на рівні 30% річної оренди.

При цьому у законопроекті пропонується визначити, що гарантійний внесок не може перевищувати 2500 прожиткових мінімумів. Таким чином, при продажі ділянок вартістю понад 19 млн грн гарантійний внесок не зростатиме. Незрозуміло, чому було вирішено зафіксувати гарантійний внесок для таких для таких цінних лотів, зважаючи на те, що вони повертаються учасникам, які не перемогли у торгах, а для переможця його вартість перераховується на сплату лота. Хоча законопроект також містить і перелік випадків, коли гарантійний внесок таки не повертається:

• усім учасникам, якщо жоден із них не зробив кроку аукціону (торгів) на підвищення стартової ціни, крім випадку, коли торги не відбулися;
• переможцю, якщо він своєчасно не підписав протокол про результати торгів, договір за результатами проведення торгів, відмовив у нотаріальному посвідченні такого договору, не сплатив належної суми за придбаний лот та суми витрат на підготовку лота до продажу;
• переможцю, якщо він не відповідає визначеним цим Земельним Кодексом вимогам до особи, яка може набувати земельну ділянку або права на неї, не подав документи або відомості, обов’язковість подання яких встановлена цим Кодексом, подав неправдиві відомості про себе.

Змінюється також і розмір мінімального кроку на аукціоні. У чинній редакції Земельного Кодексу його розмір визначений рівні 5% для продажу ділянки і 0,5% для оренди. Натомість у редакції законопроекту мінімальний крок становить 1% стартової ціни лота, незалежно від того йдеться про продаж чи оренду.

Інші пропозиції

Законопроект передбачає, що організатором аукціону є продавець чи орендодавець ділянки. Організатором може бути і фізична особа, яка добровільно вирішила продати чи здати в оренду свою землю через аукціон. Разом із тим, частина 4 статті 136 Земельного Кодексу у редакції законопроекту визначає, що «проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються…» визначені далі дані. Законопроект не містить ані виключень із цього правила, ані визначення, що саме варто розуміти під відповідним «рішенням» фізичної особи.

Також у разі ухвалення законопроекту виросте перелік інформації, яку обов’язково має містити повідомлення про проведення торгів. У повідомленні на додачу має бути інформація про особу, що має переважне право на купівлю ділянки (якщо така є) та номери банківських рахунків для проведення оплати. На противагу цьому збільшенню, граничний термін проведення торгів з моменту оголошення зменшується з 90 до 45 днів.

Крім того, законопроектом також визначається наступне:

• Продавати державну та комунальну землю можна за ціну, не меншу за експертну грошову оцінку;
• Стартовий розмір річної оренди державних та комунальних ділянок сільськогосподарського призначення не може бути менше 7% її вартості;
• Розмір ділянки державних чи комунальних земель, що продається як один лот, не може перевищувати 20 гектарів;
• Обов’язкові вимоги до вмісту протоколу про результати торгів;
• Договір за результатами торгів має укладатися протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу (зараз – у день завершення торгів).

Раніше «Судово-юридична газета» повідомляла, що сьогодні Рада також розгляне законопроект про спрощення процесу встановлення місця реєстрації для ВПО.