Мария Дунай
Досить типова ситуація для України, коли отримати у спадок земельну ділянку одна справа, і зовсім інша її правильно оформити. Ситуацію погіршує те, що на земельні ділянки, що отримували наші батьки як правило із документів є тільки державні акти (і це в кращому випадку), а самим ділянкам не присвоєно кадастрові номери.
Нагадаємо, що відповідно до ст. 1 Закону України «Про державний земельний кадастр», кадастровий номер земельної ділянки — це індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування. А Державний земельний кадастр — це єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами.
У свою чергу, згідно з ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Відповідно до ст. 2 цього Закону, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, земельна ділянка de facto є, але не в Державному земельному кадастрі.
«Судово-юридична газета» вирішила розібратися, як оформити свої права на отриману у спадок земельну ділянку, якщо їй не присвоєно кадастровий номер.
Щодо «старих» документів на землю
Перш за все, необхідно перевірити, чи внесені відомості про земельну ділянку до Державного земельного кадастру. Для цього можна скористатися електронним сервісом, що доступний за посиланням http://www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta. Також слід перевірити наявні документи, що посвідчують право власності померлого на земельну ділянку.
Часто трапляється так, що державний акт на ім’я померлого виданий, але кадастровий номер земельній ділянці не присвоєний, або ж кадастровий номер в наявності, але відомості про земельну ділянку в Публічній кадастровій карті відсутні.
Слід нагадати, що земельна ділянка може успадковуватися лише тоді, коли у її власника є правовстановлюючий документ, що посвідчує його право власності на таку ділянку. На сьогодні такими документами є:
- державний акт на право власності на земельну ділянку;
- угода про перехід права власності на земельну ділянку з долученим до неї державним актом на право власності на земельну ділянку з відповідними відмітками нотаріуса та територіального органу земельних ресурсів про перехід такого права;
- свідоцтво про право на спадщину з долученим до нього державним актом на право власності на земельну ділянку спадкодавця з відповідними відмітками нотаріуса та територіального органу земельних ресурсів про перехід такого права до спадкоємців.
За наявності цих документів земельна ділянка входить до спадкової маси.
Стосовно чинності державного акта на право власності на землю інформуємо, що п. 10 ст. 28-1 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про Державний земельний кадастр» визначено, що документи, якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до набуття чинності цим Законом, є дійсними.
Відповідно до п. 2 того ж розділу, земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. У разі, якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності).
Перший крок: прийняти спадщину
Відповідно до ст. 1225 Цивільного кодексу України, право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців за загальними правилами спадкування (зі збереженням її цільового призначення) при підтвердженні цього права спадкодавця державним актом на право власності на землю або іншим правовстановлюючим документом. У порядку спадкування можуть передаватися також право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право користування чужим майном (сервітут).
Спадкуванням, згідно зі ст. 1216 Цивільного кодексу України, є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Особи, зазначені як спадкоємці в заповіті, мають право успадкувати визначені майно і права. У разі відсутності заповіту, визнання його недійсним, неприйняття спадщини або відмови від її прийняття спадкоємцями за заповітом, а також у разі неохоплення заповітом усієї спадщини право спадкування відбувається за законом відповідно до черговості, визначеної ст. 1261–1265 Цивільного кодексу України.
Для того, щоб оформити спадщину, передусім, необхідно подати в 6-місячний строк заяву про прийняття такої спадщини. З цією метою потрібно звернутись до будь-якого нотаріуса на вибір: державного або приватного. Така заява подається особисто нотаріусу за місцем відкриття спадщини. Місцем відкриття спадщини вважається останнє місце проживання померлого. Якщо таке місце проживання невідоме, місцем відкриття спадщини є місцезнаходження нерухомого майна або основної його частини.
Другий крок: реєстрація земельної ділянки у Державному земельному кадастрі
Для державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі потрібно:
- Замовити у землевпорядної організації виготовлення технічної документації з відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Виконавцем таких робіт може бути тільки особа, яка має сертифікат інженера-землевпорядника. Державний реєстр сертифікованих інженерів-землевпорядників, які отримали кваліфікаційні сертифікати, доступний за посиланням: http://land.gov.ua/info/derzhavnyi-reiestr-sertyfikovanykh-inzheneriv-zemlevporiadnykiv/.
- Укласти відповідний договір з землевпорядною організацією, в якому обумовити вартість та строки виконання робіт. Обов’язково повністю прочитайте проект договору, а якщо якісь із його умов незрозумілі, зверніться по допомогу до юристів.
Зверніть увагу на те, щоб у договорі були вказані конкретні строки виконання робіт. Разом з тим, звертаємо увагу, що відповідно до ст. 28 Закону України «Про землеустрій», строк виконання робіт із складання документації із землеустрою не може перевищувати 6 місяців.
Землевпорядна організація виконає геодезичні роботи і розробить технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки у строки відповідно до умов договору. Межі земельної ділянки при потребі мають бути закріплені межовими знаками встановленого зразка.
- Подати заяву встановленої форми до відповідного територіального органу Держгеокадастру України за місцем розташування земельної ділянки. До заяви додається документація із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки як в паперовій формі (оригінал), так і в формі електронного документа.
Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку. Державний кадастровий реєстратор здійснює державну реєстрацію земельних ділянок протягом 14 днів з дня реєстрації заяви.
Відповідно до Закону України «Про державний земельний кадастр», підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки є:
- розташування земельної ділянки на території дії повноважень іншого Державного кадастрового реєстратора;
- подання заявником документів, передбачених ч. 4 цієї статті, не в повному обсязі;
- невідповідність поданих документів вимогам законодавства;
- знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини.
Результатом цього кроку є отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
Третій крок: зареєструвати право власності на земельну ділянку
Після включення даних про земельну ділянку до Державного земельного кадастру та отримання витягу з Державного земельного кадастру необхідно звернутись до місцевого центру надання адміністративних послуг (далі — ЦНАП) чи нотаріуса для реєстрації права на земельну ділянку. Адреси місцевих ЦНАПів, яким слід подавати документи для реєстрації права власності на земельну ділянку, можна знайти, зокрема, в інтернеті. В ЦНАПі ви оплачуєте виключно адміністративний збір, проте там можуть бути черги. У нотаріуса навпаки — дорожче (адмінзбір + послуги нотаріуса), але все зручно і без черг.
Пакет документів для подачі до місцевого ЦНАПу чи нотаріуса включає:
- витяг з Державного земельного кадастру;
- копію та оригінал паспорта заявника;
- копію та оригінал ідентифікаційного персонального номера;
- підтвердження оплати адміністративного збору (0,1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, станом на 2019 р., тобто 190 грн);
- документ, що є підставою виникнення права на ділянку (договір купівлі-продажу (дарування, міни і т.д.), рішення суду, свідоцтво на спадщину, тощо);
- довіреність, якщо документи подаються представником (нотаріально засвідчена, якщо від фізичної особи);
- оригінал та копію паспорта, ідентифікаційного номера представника, якщо документи подаються представником.
Заява про реєстрацію права друкується держреєстратором або нотаріусом та підписується заявником на місці.
Загальний строк розгляду поданих державному реєстратору документів складає 5 робочих днів. Результатом цього кроку є витяг з реєстру речових прав. Зауважимо, що рішення держреєстратора розміщується на сайті Міністерства юстиції України та має таку ж юридичну силу, як і паперове підтвердження реєстрації права.
Зазначений строк розгляду державним реєстратором документів можна скоротити двох днів, 24 та 2 годин. Правда, за швидкість доведеться сплатити більше.
Важливо пам’ятати, що оформити право власності на земельну ділянку в порядку спадкування можна лише у разі, якщо право власності на неї було оформлено спадкодавцем належним чином. У разі, якщо спадкодавець не встиг оформити відповідний державний акт або свідоцтво про право власності, спадкоємцеві доведеться звернутись до суду із позовом про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування.
Судова практика
Позивач не міг оформити спадщину, оскільки спадкодавець за життя не оформив право власності на земельну ділянку
У травні 2016 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання права власності на земельну ділянку, обґрунтовуючи його тим, що він є спадкоємцем власника земельної ділянки. Він зазначав, що не може оформити спадщину, оскільки спадкодавець за життя не оформила право власності на вказану земельну ділянку. Водночас Заболотцівська сільська рада, не перевіривши наявність спадкоємців щодо спірної земельної ділянки, рішенням №41/11 від 10 квітня 2015 року надала дозвіл іншій особі на розробку технічної документації із землеустрою на зазначену земельну ділянку.
Рішенням Іваничівського районного суду Волинської області від 29 вересня 2016 року позовні вимоги до Заболотцівської сільської ради про визнання права власності на земельну ділянку було задоволено. Проте рішенням апеляційного суду Волинської області від 16 листопада 2016 року рішення першої інстанції в частині позовних вимог до Заболотцівської сільської ради про визнання права власності на земельну ділянку та стягнення судових витрат скасовано, ухвалено в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15.11.2017 по справі №156/370/16-ц касаційну скаргу позивача задоволено частково: рішення суду апеляційної інстанції скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постановляючи цю ухвалу, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ зазначила, що ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив із того, що спадкодавець не оформив право власності на спірну земельну ділянку, оскільки не отримав державний акт про право власності на землю. При цьому апеляційний суд керувався положеннями ст. 125, 126 Земельного кодексу України, однак не звернув уваги на те, що правовідносини щодо спадкування спірної земельної ділянки після смерті спадкодавця виникли у 1997 році, тому повинні регулюватись чинними на той час положеннями Земельного кодексу України 1990 року.
Документи, що посвідчують право на земельну ділянку, визначені ст. 23 Земельного кодексу України 1990 року. Проте дію цієї статті зупинено відносно власників земельних ділянок, визначених декретом Кабінету міністрів України №15-92 від 26.12.1992 «Про приватизацію земельних ділянок», у п. 3 якого визначено порядок посвідчення права приватної власності громадян на земельні ділянки та документи, що посвідчують право на земельну ділянку. Таким документом може бути відповідний запис у земельно-кадастрових документах.
Водночас колегія суддів зазначила, що згідно з п. 7 перехідних положень Земельного кодексу України 2001 року, громадяни, що одержали у власність земельні ділянки у розмірах, що були передбачені раніше діючим законодавством, зберігають права на ці ділянки.
Таким чином, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ дійшла висновку, що суд апеляційної інстанції зазначеного не врахував, не визначився із характером спірних правовідносин, нормою права, яка підлягає застосуванню до спірних правовідносин, не встановив, хто був власником спірної земельної ділянки, не перевірив дані земельно-кадастрових книг, а також господарських книг за адресою вказаної земельної ділянки та чи успадкувала особа право власності на ділянку шляхом фактичного вступу у володіння, у зв'язку з чим дійшов передчасного висновку про неоформлення права власності на спірну ділянку спадкодавцями, що й стало підставою для скасування рішення суду апеляційної інстанції.
