Черкасский районный суд Черкасской области рассмотрел дело по иску гражданина к Сельскохозяйственному частному предприятию «РВД-Агро» и ООО «Грин Ленд Индастри» о признании недействительным договора продажи права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и отмене решения государственного регистратора о внесении изменений в вещное право. Об этом сообщили в суде.
Суть дела
В мае 2025 года гражданин обратился в суд к Сельскохозяйственному частному предприятию «РВД-Агро», Обществу с ограниченной ответственностью «Грин Ленд Индастри» с иском, в котором просил признать недействительным договор продажи права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключённый в мае 2024 года между ЧП «СПП «РВД-Агро» и ООО «Грин Ленд Индастри», в части продажи права аренды земельного участка, отменить решение государственного регистратора исполнительного комитета Будищенского сельского совета Черкасского района Черкасской области о проведении государственной регистрации изменений в иное вещное право.
В обоснование указывал, что он является собственником земельного участка на основании государственного акта на право частной собственности, площадью 1,1029 га, расположенного в административных границах Червонослободского сельского совета Черкасского района Черкасской области за пределами населённого пункта (целевое назначение для ведения товарного сельскохозяйственного производства).
В июле 2009 года между ним и ЧП «СПП «РВД-Агро» был заключён договор аренды земли на указанный земельный участок на 49 лет. Вопреки условиям указанного договора, ЧП «СПП «РВД-Агро» арендную плату за 2021–2023 годы не уплачивало.
Что решил суд первой инстанции Заочным решением Черкасского районного суда от 14.11.2024 по делу № 707/1819/24 исковые требования гражданина были удовлетворены и расторгнут договор аренды земли, заключённый в 2009 году между ним и ЧП «СПП «РВД-Агро». Обязано ЧП «СПП «РВД-Агро» вернуть из своего пользования земельный участок с кадастровым номером, общей площадью 1,1029 га, расположенный в административных границах Червонослободского сельского совета Черкасского района Черкасской области, собственнику.
Из информационной справки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество видно, что государственным регистратором исполнительного комитета Будищенского сельского совета Черкасского района Черкасской области проведена государственная регистрация изменений в иное вещное право на основании решения № ***** от января 2025 года.
Указанным решением государственный регистратор внесла следующие изменения в запись о вещном праве. Добавлен договор о продаже права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от марта 2024 года, который удостоверен сторонами. В сведения о субъекте иного вещного права добавлен арендатор ООО «Грин Ленд Индастри», код ЕГРПОУ 43593710, и удалён арендатор ЧП «СПП «РВД-Агро», код ЕГРПОУ 32546820.
Кроме того, из информационной справки из Государственного реестра вещных прав видно, что заявление о внесении изменений в иное вещное право на основании вышеуказанного договора о продаже права аренды было подано 18.12.2024 в 10:42, а государственная регистрация изменений в запись о праве аренды была проведена 25.01.2025 (после восстановления работы Государственного реестра вследствие совершённой хакерской атаки).
Черкасский районный суд Черкасской области пришёл к выводу об обоснованности доводов истца о том, что договор о продаже права аренды от 26.03.2024, заключённый между ЧП «СПП «РВД-Агро» и ООО «Грин Ленд Индастри», имел целью сделать невозможным исполнение решения суда по делу № 707/1819/24 и нанести вред арендодателю в части невозврата ему земельного участка как собственнику, что по сути представляет собой фраудаторную сделку.
Мотивы суда
В соответствии с требованиями ст. 124 ЗК Украины передача земли в аренду осуществляется на основании гражданско-правового договора.
Частью 1 ст. 2 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, этим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.
В ч. 1 ст. 626 ГК Украины определено, что договором является договорённость двух или более сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно предписаниям ст. 1 Закона Украины «Об аренде земли», которая корреспондируется с положениями ч. 1 ст. 93 ЗК Украины, арендой земли является основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.
В соответствии со ст. 13 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определённый срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
К общим основам гражданского законодательства относится свобода договора (п. 3 ч. 1 ст. 3 ГК Украины).
Толкование п. 3 ч. 1 ст. 3 и ст. 627 ГК Украины свидетельствует, что свобода договора имеет несколько составляющих, в частности, свободу заключения договора, выбора контрагента, вида договора, определения условий договора.
Согласно ч. 1 ст. 628 ГК Украины содержание договора составляют условия (пункты), определённые по усмотрению сторон и согласованные ими, а также условия, которые являются обязательными в соответствии с актами гражданского законодательства.
Договор является обязательным для исполнения сторонами (ст. 629 ГК Украины).
В соответствии со ст. 525 ГК Украины односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Согласно предписаниям ст. 531 ГК Украины должник имеет право исполнить свой долг досрочно, если иное не установлено договором, актами гражданского законодательства или не вытекает из сути обязательства либо обычаев делового оборота.
Согласно ст. 651 ГК Украины изменение или расторжение договора допускается только по согласию сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменён или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причинённого этим вреда другая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. В случае одностороннего отказа от договора в полном объёме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым.
Частями 3, 4 ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что договор аренды земли может быть расторгнут по согласию сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или этим договором.
Согласно п. 38 Раздела «Изменение условий договора и прекращение его действия» спорного Договора аренды от 03 сентября 2020 года действие Договора прекращается путём его расторжения по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных Договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенно препятствует его использованию, а также по другим основаниям, определённым законом.
То есть приведёнными условиями Договора предусмотрена возможность его расторжения по требованию одной из сторон и определены основания для такого расторжения, без необходимости установления каких-либо иных предпосылок, в частности невыполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ГПК Украины каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений, кроме случаев, установленных этим Кодексом.
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли» в случае отчуждения права аренды земельного участка такое право переходит к лицу, в пользу которого оно отчуждено.
Частью 5 ст. 93 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может отчуждаться, передаваться в залог (ипотеку) её пользователем без согласования с собственником такого земельного участка, кроме земельных участков государственной, коммунальной собственности в случаях, определённых законом. Отчуждение, передача в залог (ипотеку) права аренды земельного участка осуществляется по письменному договору между её пользователем и лицом, в пользу которого осуществляется отчуждение или в пользу которого передаётся в залог (ипотеку) право аренды земли. Такой договор является основанием для государственной регистрации перехода права аренды земли в порядке, предусмотренном законодательством.
Частью 1 ст. 27 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрено, что государственная регистрация иных вещных прав проводится на основании заключённого в установленном законом порядке договора, предметом которого является недвижимое имущество, вещные права на которое подлежат государственной регистрации, или его дубликата, а также других документов, которые в соответствии с законодательством подтверждают приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество.
Суд констатировал, что есть все основания считать, что договор о продаже права аренды земельных участков в части продажи земельного участка на самом деле был заключён между ЧП СПП «РВД-Агро» и ООО «ГРИН ЛЕНД ИНДАСТРИ» не 26 марта 2024 года, а непосредственно перед подачей заявления о государственной регистрации изменений в вещное право 18.12.2024 г., и имел целью сделать невозможным исполнение решения суда о расторжении договора аренды земли от 30.07.2009, которое вступило в законную силу 17.12.2024, и избежать наступления последствий, предусмотренных решением суда, а также умышленно нанести вред арендодателю в части невозврата ему земельного участка как собственнику, что по сути представляет собой фраудаторную сделку,
ЧП СПП «РВД-Агро» совершило сделку во вред кредитору (арендодателю) в период наступления обязательства по погашению задолженности (в нашем случае возврата земельного участка собственнику на основании решения суда), вследствие которой должник СПП «РВД-Агро» перестал быть платёжеспособным (утратил право аренды земельного участка).
При этом суд констатировал, что государственным регистратором исполнительного комитета Будищенского сельского совета Черкасского района Черкасской области проведена государственная регистрация изменений в иное вещное право на основании решения от 21 января 2025 года (дата и время государственной регистрации 18.12.2024), — после вступления в законную силу решения Черкасского районного суда Черкасской области от 14.11.2024 г. по делу № 707/1819/24, то есть фактически неправомерно и безосновательно, поскольку на момент проведения регистрационных действий договор аренды от 30.07.2009 г. № 1514 был расторгнут.
В постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 3 июля 2019 года по делу № 369/11268/16-ц также сделаны следующие выводы. Одной из основополагающих основ гражданского законодательства является добросовестность (пункт 6 статьи 3 ГК Украины) и действия участников гражданских правоотношений должны быть добросовестными.
То есть соответствовать определённому стандарту поведения, который характеризуется честностью, открытостью и уважением интересов другой стороны договора или соответствующего правоотношения.
Согласно частям второй и третьей статьи 13 ГК Украины при осуществлении своих прав лицо обязано воздерживаться от действий, которые могли бы нарушить права других лиц, нанести вред окружающей среде или культурному наследию. Не допускаются действия лица, совершаемые с намерением нанести вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Гражданско-правовой договор (в том числе и договор дарения) не может использоваться участниками гражданских отношений для избежания уплаты долга или исполнения судебного решения (в том числе приговора) о взыскании средств, вступившего в законную силу.
Поэтому правопорядок не может оставлять без реакции такие действия, которые хотя и не нарушают конкретных императивных норм, но являются очевидно недобросовестными и сводятся к злоупотреблению правом. Как следствие, не исключается признание договора недействительным, направленного на избежание обращения взыскания на имущество должника, на основании общих основ гражданского законодательства (пункт 6 статьи 3 ГК Украины) и недопустимости злоупотребления правом (часть третья статьи 13 ГК Украины).
Постановлением Черкасского апелляционного суда решение Черкасского районного суда Черкасской области оставлено без изменений (дело № 707/1704/25).
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
