Относительно применения заключения о стоимости объекта приватизации на дату заключения договора купли-продажи как определяющего критерия для установления цены выкупа.
Цена выкупа объекта приватизации определяется по результатам независимой оценки в соответствии с законодательством и не ограничивается годом принятия решения о приватизации. При определении стоимости выкупа объекта приватизации решающим является действительность заключения о стоимости объекта приватизации на дату заключения договора купли-продажи объекта, подлежащего приватизации путем выкупа.
Детали дела
КХС ВС рассмотрел кассационную жалобу ФЛП по иску заявителя к Фонду госимущества о признании предварительного договора купли-продажи заключенным.
ФЛП, арендатор государственного имущества — нежилого здания, после осуществления за собственные средства неотъемлемых улучшений на сумму более 25 % рыночной стоимости имущества, в соответствии со ст. 18 Закона Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» (далее — Закон), приобрел право на приватизацию объекта путем выкупа.
Спор возник из-за разногласий в условиях предварительного договора, в частности цены выкупа объекта малой приватизации — нежилого здания — и стоимости неотъемлемых улучшений. После включения в 2021 году объекта в перечень приватизации и принятия решения о приватизации, Фонд в 2023 году предложил заключить договор купли-продажи по цене, определенной по результатам оценки, проведенной по состоянию на 2022 год, которая значительно превышала стоимость того же имущества по результатам оценки, выполненной по заказу ФЛП в 2021 году. Истец считал, что оценка должна проводиться в год принятия решения о приватизации, а не позже, поэтому действия Фонда по формированию цены он считал неправомерными.
Хозяйственный суд решением, оставленным без изменений постановлением апелляционного хозяйственного суда, отказал в удовлетворении иска, указав, что цена должна определяться исключительно по результатам независимой оценки, проведенной в соответствии с законодательством.
Решение Суда
КХС ВС отмечает, что согласно п. 57 Методики оценки имущества, утвержденной постановлением КМУ от 10.12.2003 № 1891 (далее — Методика), стоимость арендованного недвижимого имущества (имущества, предоставленного в концессию), подлежащего приватизации путем выкупа, определяется путем проведения независимой оценки. Аналогичные положения содержатся в ч. 2 ст. 18 Закона.
В случаях приватизации путем выкупа объектов малой приватизации государственной формы собственности органы приватизации с целью проведения независимой оценки имущества обеспечивают отбор субъектов оценочной деятельности — субъектов хозяйствования, отбор которых осуществляется на конкурсной основе в порядке, установленном ФГИ (п. 12 Методики).
Таким образом, приведенные положения законодательства предусматривают определение цены выкупа объекта приватизации с учетом установленной его стоимости по результатам оценки, которая проводится в несколько этапов.
Коллегия судей обращает внимание, что ни нормы Методики, ни ч. 2 ст. 18 Закона не устанавливают временных ограничений для проведения оценки объекта приватизации в зависимости от даты принятия решения о приватизации.
В то же время, согласно абз. 3 п. 22 Методики, заключение о стоимости объекта приватизации действительно в течение 18 месяцев после даты оценки. Кроме того, заключение о стоимости объекта приватизации должно быть действительным на дату заключения договора купли-продажи объекта, подлежащего приватизации путем выкупа, или на момент проведения торгов.
Однако возможность использования заключения о стоимости объекта приватизации только в течение 18 месяцев после даты оценки не свидетельствует о невозможности применения результатов оценки, проведенной не в тот же год, когда было принято решение о приватизации.
КХС ВС пришел к выводу, что решающее значение при определении стоимости выкупа объекта приватизации имеет действительность заключения о стоимости объекта приватизации на дату заключения договора купли-продажи объекта, подлежащего приватизации путем выкупа.
Кроме того, подход, при котором определение стоимости выкупа объекта приватизации ограничивается годом принятия решения о приватизации, может привести к невозможности заключения приватизационного договора вообще из-за отсутствия цены выкупа, поскольку оценка имущества в такой срок не проведена.
КХС ВС отмечает, что законодатель установил однозначное и приоритетное требование, изложенное в абз. 5 ч. 3 ст. 18 указанного Закона, согласно которому, если покупателем объекта приватизации становится арендатор, стоимость неотъемлемых улучшений засчитывается ему при окончательном расчете за объект приватизации.
Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 18 указанного Закона ФЛП приобрела право на выкуп арендованного имущества по цене, определенной по результатам его независимой оценки и вычитания стоимости неотъемлемых улучшений, а определенная истцом в проекте предварительного договора цена продажи объекта приватизации не соответствует предписаниям действующего законодательства и приведенным выводам суда.
По результатам рассмотрения кассационная жалоба ФЛП оставлена без удовлетворения, решения предыдущих судебных инстанций — без изменений.
Постановление КХС ВС от 3.09.2025 по делу № 918/1177/23.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
