Олександр Кухарєв,
доктор юридичних наук, професор,
професор кафедри цивільного права та процесу
Харківського національного університету внутрішніх справ,
викладач Національної школи суддів України,
член Науково-консультативної ради при Верховному Суді
Недостатність грошових коштів, бюрократичний характер процедур щодо отримання державних актів на землю та дозволів на будівництво тощо призводять до численних випадків самочинного будівництва, і, в разі смерті забудовника – виникнення суттєвих проблем стосовно оформлення спадкоємцями прав на спадщину.
Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України (далі за текстом – ЦК) самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту (будівельного паспорта); або з істотним порушенням будівельних норм і правил.
Спершу слід вказати на відкритий перелік об’єктів, які можуть бути визнані самочинним будівництвом – житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно.
Зміст ч. 1 ст. 376 ЦК дозволяє окреслити умови, за наявності хоча б однієї з яких об’єкт вважатиметься самочинним будівництвом:
- Здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.
- Здійснення будівництва без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.
Так, згідно зі ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після:
1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю – щодо об’єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об’єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України;
2) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля».
- Здійснення будівництва без належно затвердженого проекту;
- Здійснення будівництва з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Поняття «істотне порушення» є оціночним. Проте будь-яке оціночне судження має ґрунтуватися на реальних фактах. Тому суттєва роль у цьому питанні відводиться судовій будівельно-технічній експертизі.
Верховний Суд України у постанові від 04.12.2013 р. сформулював правову позицію, згідно з якою у розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК самочинним будівництвом є не тільки новостворений об’єкт, а і об’єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об’єкта. Всі ці дії здійснювалися без одержання дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розроблення та затвердження в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю. В результаті таких дій об’єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності. При цьому за змістом ч. 1 ст. 376 ЦК правила про самочинне будівництво і його наслідки поширюються на всі випадки будівництва (реконструкції) всіх типів будівель, споруд та іншого нерухомого майна.
За загальним правилом ч. 2 ст. 376 ЦК особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Водночас у ч. 3 цієї ж статті міститься спеціальне застереження про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Слід зважати, що при спадкуванні правове значення має самочинне будівництво як результат, а не як процес, коли йдеться про здійснення будівництва.
Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є дата реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації або видачі сертифіката (ч. 5 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Частиною 2 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено заборону на виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Також заборонена експлуатація закінчених будівництвом об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію (ч. 8 ст. 39 цього Закону).
Отже, відсутність дозволу на будівництво (повідомлення про початок виконання будівельних робіт), проєкту чи будівельного паспорта (схеми намірів забудови) або порушення умов, передбачених у цих документах, зумовлює визнання такого будівництва самочинним відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК.
Головним наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об’єкт нерухомості (ч. 2 ст. 376 ЦК).
На відміну від раніше чинного цивільного законодавства (ст. ст. 105, 1051 ЦК УРСР 1963 р.) приписи ст. 376 ЦК поширюються не тільки на всі види будівель і споруд, а й на всіх без винятку забудовників, власників та користувачів земельних ділянок, а також на осіб, які не мають юридично оформлених титулів на такі будівлі (споруди) та/або земельні ділянки.
Загальне правило.
За загальним правилом при наявності самочинного будівництва до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, використані під час такого будівництва. Оскільки спадкодавець за життя не набув права власності на відповідне нерухоме майно, то й право на останнє не буде входити до складу спадщини. Такий підхід узгоджується з концепцією універсального правонаступництва, що виступає методологічною засадою всього спадкового права. Цілісність концепції універсального спадкового правонаступництва забезпечується сукупністю таких чинників: 1) спадщина переходить до спадкоємців як єдине ціле; 2) безпосередність, яка виявляється у тому, що спадкоємець набуває спадщину безпосередньо від спадкодавця без попередньої передачі її третім особам; 3) одномоментність переходу спадщини до спадкоємців з часу її відкриття незалежно від часу прийняття та державної реєстрації; 4) права та обов’язки, що належали спадкодавцеві, переходять до спадкоємців у незмінному вигляді в тому складі, обсязі та вартісному виразі, які існували на час відкриття спадщини; 5) безумовність і беззастережність актів прийняття спадщини та відмови від її прийняття.
Як роз’яснюється в п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику у справах про спадкування» від 30.05.2008 р. № 7, якщо спадкодавцем було здійснене самочинне будівництво, до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Якщо право власності на самочинно зведену будівлю визнано судом за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій вона розміщена, то до складу спадщини входить право на відшкодування витрат на будівництво. До спадкоємців, які прийняли спадщину, у разі знесення самочинного будівництва переходить обов’язок відшкодувати вартість витрат на його знесення і приведення земельної ділянки до попереднього стану. Додатково у п. 6 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про практику застосування судами ст. 376 ЦК України (про правовий режим самочинного будівництва) від 30.03.2012 р. № 6 наголошується, що право власності на самочинно збудовані житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно не набувають як особи, які здійснили це будівництво, так і їхні спадкоємці. Права спадкоємців щодо самочинно збудованого майна визначаються судом відповідно до положень ст. 1218 ЦК та з урахуванням роз’яснень, наданих у п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику у справах про спадкування» від 30.05.2008 р. № 7.
Наведене розуміння спадкування самочинного будівництва рельєфно простежується і в практиці Верховного Суду. Як зазначено в постанові від 28.04.2022 р., право власності на самочинно збудовані житлові будинки, будівлі, споруди, інше майно не набувають як особи, які здійснили це будівництво, так і їхні спадкоємці. Права спадкоємців щодо самочинно збудованого майна визначаються судом відповідно до положень ст. 376 та ст. 1218 ЦК, за змістом яких у разі здійснення спадкодавцем самочинного будівництва до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (постанова Верховного Суду від 28.04.2022 р. у справі № 359/9695/17, провадження № 61-18743св20).
Додатково Верховний Суд висловив правову позицію, що самочинно збудоване нерухоме майно не є об’єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу. Участь особи у проведенні ремонтних робіт, поліпшенні житлового будинку та інших приміщень надає право вимагати не визнання права власності, а відшкодування витрат на будівництво (постанова Верховного Суду від 15.04.2020 р. у справі № 307/3957/14-ц, провадження № 61-43540св18).
Через це не підлягає задоволенню позов спадкоємця, пред’явлений на підставі п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК про витребування від добросовісного набувача об’єкта самочинного будівництва, що входить до складу спадщини. Це зумовлено тим, що право на витребування майна від добросовісного набувача належить виключно власнику такого майна. Ураховуючи, що спадкодавець не був власником цього нерухомого майна, останнє не увійшло до складу спадщини та спадкоємці його не успадкували, тобто не набули права власності на нерухоме майно у порядку спадкування (постанова Верховного Суду від 27.05.2021 р. у справі № 127/5819/20, провадження № 61-3962св21).
Свого часу Верховний Суд України наголосив, що практика задоволення позовів про визнання права власності на переобладнані чи переплановані квартири, інші приміщення, добудовані будинки є досить поширеною. Задовольняючи такі позови, суди фактично виконують функції, які належать до компетенції органів місцевого самоврядування, узаконюють самовільні переобладнання або самочинно збудоване нерухоме майно (Аналіз деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ).
Спеціальне правило.
У разі надання земельної ділянки у встановленому законом порядку спадкодавцю за життя під уже збудоване нерухоме майно, до спадкоємця переходить право на звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво в порядку спадкування. Наведений висновок випливає з ч. 3 ст. 376 ЦК. Спадкування окресленого права можливе, оскільки воно не є таким, що нерозривно пов’язане з особою спадкодавця у розумінні ст. 1219 ЦК.
Тому правові можливості спадкоємця в частині оформлення права власності на самочинне будівництво суттєво звужені.
За своєю природою право на оформлення спадкоємцями права власності на самочинне будівництво, забудовником якого є спадкодавець, має певну схожість із правом на завершення приватизації житлового приміщення, розпочатого спадкодавцем за життя. Як часто зустрічається на практиці, особа почала приватизовувати своє житло, проте не встигла завершити цей процес внаслідок смерті. У таких випадках спадкоємці мають право завершити розпочатий спадкодавцем процес приватизації житла та стати власником майна. Оскільки спадкодавець за життя встиг виразити свою волю на приватизацію житла (подав належні документи), але помер, то право на приватизацію перейшло у стадію реалізації, зупинившись на шляху до суб’єктного права, і тому може стати об’єктом спадкування. Ця позиція закріплена у п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» від 22.12.1995 р. № 20.
Верховний Суд України у постанові від 11.12.2013 р. наголосив, що право на приватизацію квартири, яка належить до державного житлового фонду, мають особи, які постійно проживають у цій квартирі. Для отримання права власності на житло особа повинна звернутись до відповідного органу приватизації з належно оформленою заявою, яка підлягає розгляду вказаним органом у строк, передбачений чинним законодавством. У тому разі, коли громадянин, який висловив волю на приватизацію займаної ним квартири, помер до прийняття компетентним органом рішення про приватизацію, але після спливу встановленого ч. 3 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» строку, до його спадкоємців у порядку спадкування переходить право вимагати визнання за ними права власності на таку квартиру (постанова Верховного Суду України від 11.12.2013 р. у справі № 6-121цс13). Викладена правова позиція послідовно застосовується і Верховним Судом (див., напр.: постанова Верховного Суду від 27.03.2019 р. у справі № 669/629/16-ц, провадження № 61-19598св18; постанова Верховного Суду від 27.11.2018 р. у справі № 333/8678/15-ц, провадження № 61-13331св18; постанова Верховного Суду від 11.04.2018 р. у справі № 752/10477/15-ц, провадження № 61-10950св18).
Розглядаючи цивільну справу про визнання права власності на нежитлову будівлю, Верховний Суд зазначив, що звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. Проте позивач не звертався до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для набуття права власності та введення об’єкта в експлуатацію у встановленому законом порядку, а відразу звернувся з позовом про визнання права власності. Інформація про наявність у позивача дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва об’єкта та вводу його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку відсутня (див., напр.: постанова Верховного Суду від 04.06.2018 р. у справі № 640/13030/16-ц, провадження № 61-1073св17; постанова Верховного Суду від 18.02.2019 р. у справі № 308/5988/17-ц, провадження № 61-39346св18).
При цьому слід зважати, що суд визнає право власності на самочинне будівництво у разі надання земельної ділянки у встановленому законом порядку під уже збудоване нерухоме майно на підставі ч. 3 ст. 376 ЦК, а не в порядку ст. 392 ЦК. Загальновизнаним як у правовій доктрині, так і в судовій практиці є позиція про те, що ст. 392 ЦК, в якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах.
Стосовно досліджуваних правовідносин ст. 392 ЦК є загальною нормою, в той час як ст. 376 ЦК – спеціальною.
Таким чином, якщо спадкодавець за життя здійснив самочинне будівництво, у разі його смерті до спадкоємців переходить право власності на використані під час такого будівництва будівельні матеріали. Як виняток, спадкоємці можуть звернутися до суду з позовом про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за умови надання земельної ділянки у встановленому законом порядку під уже збудоване нерухоме майно.
Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
