Защита преимущественного права нанимателя (арендатора) при продаже арендованного имущества осуществляется путем перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи при соблюдении следующих условий: надлежащее исполнение обязательств по договору найма, нарушение преимущественного права на покупку имущества и внесение соответствующей денежной суммы на депозитный счет суда.
В случае невозможности перевода прав и обязанностей покупателя наниматель имеет право требовать возмещения убытков от лица, нарушившего его преимущественное право. Применение других способов защиты, таких как признание права собственности или признание договора недействительным, является ненадлежащим.
Такие выводы сделал Верховный Суд в составе Объединенной палаты Кассационного гражданского суда, обеспечивая единство судебной практики (дело № 192/553/21).
В рассматриваемом деле общество как арендатор земельного участка требовало перевести на себя права покупателя и признать право собственности на участок, который арендодатель продала другому лицу без соблюдения преимущественного права арендатора на его выкуп.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав надлежащим способом защиты преимущественного права арендатора на покупку арендованного недвижимого имущества (земельного участка) перевод на арендатора прав и обязанностей покупателя соответствующего имущества.
Апелляционный суд отменил решение районного суда и отказал в иске, сославшись на то, что арендодатель была свободна в выборе контрагента и не имела обязательств перед обществом в части преимущественного права, поскольку данное общество не имело преимущественного права на покупку спорного земельного участка ни в силу закона, ни согласно договору аренды.
Объединенная палата КГС отменила постановление апелляционного суда в части требований о переводе прав и обязанностей покупателя и оставила в этой части в силе решение суда первой инстанции, указав, что при отсутствии установленной процедуры защиты преимущественного права покупки в ст. 777 ГК Украины по аналогии закона применяются нормы ст. 362 ГК Украины. При этом схожими по содержанию правоотношениями является реализация преимущественного права, а не совместная частичная собственность.
Согласно ч. 2 ст. 777 ГК Украины, наниматель, который надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в наем, имеет преимущественное право перед другими лицами на её приобретение.
В судебной практике устоялось понимание преимущественного права как такого субъективного гражданского права, которое предоставляет его носителю возможность приоритетно перед другими лицами приобрести имущество или реализовать существующее субъективное право.
Для защиты преимущественного права нанимателя (арендатора), который надлежащим образом исполняет свои обязательства согласно договору и закону, в случае продажи переданного в наем (аренду) имущества надлежащим способом защиты является перевод на нанимателя (арендатора) прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
При этом применение такого способа защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя только в случае заключения договора купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа, не соответствует положениям ч. 2 ст. 777 ГК Украины и ст. 9 Закона Украины «Об аренде земли» (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи).
Условиями удовлетворения иска нанимателя о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи имущества являются следующие факты: наниматель надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору найма; собственник (арендодатель) продал имущество другому лицу с нарушением преимущественного права нанимателя на его покупку; наниматель внёс на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель, что является гарантией получения средств по такому договору для продавца.
Если перевод прав невозможен, наниматель имеет право требовать возмещения убытков. Другие способы защиты (признание права собственности, признание договора недействительным) являются ненадлежащими.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
