Захист переважного права наймача (орендаря) при продажу орендованого майна здійснюється шляхом переведення на нього прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу за умов: належного виконання обов'язків за договором найму, порушення переважного права на купівлю майна та внесення на депозитний рахунок суду відповідної грошової суми.
У разі неможливості переведення прав та обов'язків покупця наймач має право вимагати відшкодування збитків від особи, яка порушила його переважне право. Застосування інших способів захисту, таких як визнання права власності чи визнання договору недійсним, є неналежними.
Таких висновків дійшов Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду, забезпечуючи єдність судової практики (справа № 192/553/21).
У справі, що переглядалася, товариство як орендар земельної ділянки вимагало перевести на себе права покупця та визнати право власності на ділянку, яку орендодавиця продала іншій особі без дотримання переважного права орендаря на її викуп.
Суд першої інстанції позов задовольнив, вважаючи належним способом захисту переважного права орендаря на купівлю орендованого нерухомого майна (земельної ділянки) переведення на орендаря прав та обов'язків покупця відповідної речі.
Апеляційний суд скасував рішення районного суду та відмовив у позові, посилаючись на те, що орендодавиця була вільною у виборі контрагента та не мала зобов’язань перед товариством щодо переважного права, оскільки зазначене товариство переважного права з придбання спірної земельної ділянки не мало ні в силу закону, ні з огляду на договір оренди.
ОП КЦС постанову апеляційного суду в частині вимог про переведення прав та обов’язків покупця скасувала і залишила в силі в цій частині рішення суду першої інстанції, зазначивши, що за відсутності визначеної процедури захисту переважного права купівлі у ст. 777 ЦК України за аналогією закону застосовуються правила ст. 362 ЦК України. При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.
Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
У судовій практиці усталеним є розуміння переважного права як такого суб’єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб’єктивне право.
Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов’язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої в найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу.
При цьому застосування такого способу захисту, як переведення прав та обов’язків покупця тільки у випадку укладення договору купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, не узгоджується з правилами ч. 2 ст. 777 ЦК України і ст. 9 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу).
Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу майна є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов’язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.
Якщо переведення прав є неможливим, наймач має право вимагати відшкодування збитків. Інші способи захисту (визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.
