Если инвестор полностью выполнил условия инвестиционного договора и приобрел имущественные права на объект инвестирования, но застройщик незаконно отчуждил квартиру третьему лицу, надлежащим способом защиты является виндикация имущества у добросовестного приобретателя в соответствии со ст. 388 ГК Украины, а не признание права собственности. К такому выводу пришел Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда.
Обстоятельства дела:
Истец обратилась в суд с иском, в котором, в частности, просила признать недействительными договоры купли-продажи имущественных прав, заключенные с третьими лицами, и признать за ней право собственности на объект инвестирования. В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что между ней и обществом был заключен договор купли-продажи имущественных прав на квартиру, стоимость которых она полностью оплатила. Однако общество безосновательно прекратило действие договора и продало имущественные права на спорную квартиру другому лицу, которое впоследствии их перепродало. Истец подчеркивала мошеннический характер заключенных договоров купли-продажи.
Суды предыдущих инстанций отказали в удовлетворении требований о признании недействительными договоров купли-продажи имущественных прав и признании права собственности. В частности, апелляционный суд указал, что такие требования истца не приведут к восстановлению ее имущественных прав, а потому являются неэффективными. Поскольку истец полностью оплатила стоимость имущественных прав на квартиру, у нее с момента завершения строительства возникло право на объект инвестирования и право на его виндикацию.
ВС согласился с выводами судов о том, что права истца в результате недобросовестных действий застройщика нарушены, поскольку она как потенциальный первоначальный приобретатель спорного недвижимого имущества – квартиры, полностью выполнив условия договора купли-продажи имущественных прав, имела правовые ожидания на получение в собственность проинвестированного ею объекта, однако была лишена возможности приобрести в собственность квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Объект инвестирования, который она должна была приобрести в собственность с момента завершения строительства, фактически выбыл из ее владения помимо ее воли после ввода дома в эксплуатацию.
Если имущество отчуждено лицом, которое не имело на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если в соответствии со ст. 388 ГК Украины имущество не может быть истребовано у него (ч. 1 ст. 330 ГК Украины).
Собственник имеет право истребовать свое имущество от лица, которое незаконно, без соответствующего правового основания завладело им (ч. 1 ст. 387 ГК Украины).
Часть 1 ст. 388 ГК Украины содержит перечень оснований, при наличии которых собственник имущества имеет право истребовать свое имущество, в частности если имущество выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле иным способом (подпункт 3 указанной статьи).
Если имущество было приобретено безосновательно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник имеет право истребовать его у добросовестного приобретателя во всех случаях (ч. 3 ст. 388 ГК Украины в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).
ВС отметил, что поскольку после выполнения условий инвестиционного договора инвестор приобретает имущественные права на объект инвестирования, которые после завершения строительства объекта недвижимости и принятия его в эксплуатацию трансформируются в право собственности инвестора на проинвестированный объект с необходимостью государственной регистрации инвестором такого права за собой, то застройщик лишен права отчуждать объект инвестирования в пользу какого-либо иного лица. В то же время инвестор наделен правом требовать возврата принадлежащего ему объекта инвестирования от любого другого лица.
В данном деле спорная квартира, имущественные права на которую были приобретены истцом по заключенному договору, перешла в собственность третьего лица, поэтому эффективным способом защиты нарушенного права истца как инвестора будет именно виндикация спорного имущества у добросовестного приобретателя с учетом положений ст. 388 ГК Украины, а не признание права собственности (ст. 392 ГК Украины).
Истец также не лишена возможности восстановить свои права путем взыскания с застройщика денежных средств, которые были уплачены ею во исполнение инвестиционного договора, а также убытков, понесенных в связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств.
Постановление КГС ВС от 25 июня 2025 года по делу № 553/1091/19 (производство № 61-5086св25) — по ссылке.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
