Якщо в державному реєстрі відсутні відомості про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяження, особа, яка добросовісно спиралася на ці відомості (не знаючи і не маючи підстав знати про існування таких прав чи обтяжень), набуває право на таке майно без обтяжень і прав інших осіб.
При цьому, якщо іпотекодержатель протягом тривалого часу не вчиняв дій щодо поновлення реєстрації права іпотеки після її скасування, а набувач майна придбав його за власні кошти та не був пов'язаний з боржником, такий набувач вважається добросовісним, а право іпотеки припиняється.
На це вказав Касаційний цивільний суд Верховного Суду у постанові від 26 березня 2025 року по справі № 334/2049/23 за касаційною скаргою АТ «СЕНС БАНК» у справі за позовом АТ «СЕНС БАНК» до жінки, яка придбала квартиру, про визнання права іпотекодержателя.
Обставини справи
На обґрунтування заявлених вимог банк посилався на те, що між банком і чоловіком (ФОП) був укладений договір кредиту, на забезпечення виконання якого укладено іпотечний договір.
Постановою господарського суду ФОП чоловіка визнано банкрутом. Ухвалою господарського суду скасовані усі заборони на нерухоме майно боржника.
Постановою Вищого господарського суду постанову господарського суду, ухвалу господарського суду скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду Запорізької області.
У червня 2013 року чоловік без згоди банку здійснив відчуження предмета іпотеки за договором купівлі-продажу.
11 квітня 2019 року спірну квартиру продано відповідачці, яка на сьогодні є власником майна, що є предметом іпотеки. Банк свого дозволу на реалізацію предмета іпотеки не надавав, а відсутність зареєстрованого обтяження в Державному реєстрі іпотек не свідчить про його відсутність.
Суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, позов банку залишив без задоволення, вказавши, що позивач вже реалізував своє право як іпотекодержатель, і суд відмовив у позові про звернення стягнення на предмет іпотеки. Тому позов про визнання права іпотеки на нерухоме майно не є ефективним способом захисту прав позивача.
Відповідачка є добросовісним набувачем спірного майна, оскільки на момент придбання в реєстрі не було відомостей про обтяження майна. Позивач не довів обставин, які б свідчили про недобросовісність відповідачки.
Крім цього, позов подано з пропуском позовної давності.
Позиція Верховного Суду
Верховний Суд погодився з висновками судів щодо відсутності правових підстав для задоволення позову, проте змінив і виклав мотивувальні частини їх рішень в редакції своєї постанови, зазначивши, що відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди керувалися декількома підставами, які є взаємовиключними.
За відсутності в державному реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.
При вирішенні спорів про визнання права іпотекодержателя суд має враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна. Сама по собі відсутність запису про іпотеку в Державному реєстрі іпотек не припиняє іпотеку, проте у випадку добросовісного придбання майна третьою особою, яка покладалася на відомості з реєстру, право іпотеки припиняється.
Суди, оцінивши обставини набуття права власності відповідачки на спірне майно, зробили висновок про наявність обставин, які можуть свідчити про добросовісність набувача майна, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову про визнання права іпотеки на нерухоме майно.
Автор: Наталя Мамченко
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
