Президент Володимир Зеленський підписав закон 4360-IX щодо особливостей приватизації об’єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду (законопроект 12230).
Як раніше писала «Судово-юридична газета», замість безальтернативного викупу майна орендарем через «невід’ємні поліпшення» прийнятий закон встановлює аукціони з продажу такого майна, де орендар може або скористатися пріоритетним правом викупу за найвищою ціною, сформованою на відкритому аукціоні, або отримати компенсацію за проведені невід’ємні поліпшення від нового власника майна.
Отже, підписаним законом у Законі «Про приватизацію державного і комунального майна» визначено термін «аукціон з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями» – це спосіб продажу об’єкта приватизації, що перебуває в оренді, за яким власником об’єкта приватизації може стати орендар орендованого майна, який здійснив невід’ємні поліпшення такого майна, за умови виконання орендарем вимог цього закону.
Уточнено, що майно, яке перебуває на балансах державних підприємств, установ, організацій, що не підлягають приватизації, та яке не входить до складу єдиних майнових комплексів, що забезпечують основні види діяльності таких підприємств або більше 3-х років не використовуються у виробничій діяльності і подальше їх використання у виробничій діяльності не планується, належить до об’єктів, що підлягають приватизації.
Встановлено, що приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом зокрема продажу об’єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі аукціоні з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями.
Приватизація об’єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціонах з урахуванням встановлених законом особливостей.
Орендар об’єкта приватизації, який здійснив невід’ємні поліпшення орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення), має право на придбання такого майна (об’єкта) на аукціоні з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями за найвищою ціною, яка була запропонована під час проведення аукціону, якщо виконується кожна з таких умов:
- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об’єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості орендованого майна, визначеної відповідно до Методики оцінки, що затверджується Кабміном;
- орендар отримав у порядку, встановленому законодавством, письмову згоду на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого майна;
- здійснення і склад невід’ємних поліпшень, у тому числі невід’ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб’єктом оціночної діяльності в порядку, встановленому відповідно до Методики оцінки, що затверджується Кабміном;
- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;
- договір оренди є чинним на день прийняття рішення про приватизацію відповідного об’єкта;
- орендар бере участь в аукціоні з приватизації відповідного об’єкта.
Надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або відповідним представницьким органом місцевого самоврядування, та з урахуванням вимог Закону «Про оренду державного та комунального майна».
Порядок проведення аукціону з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями, аукціону з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень, здійснення компенсації (зарахування) та обмеження щодо компенсації (зарахування) вартості невід’ємних поліпшень орендованого майна визначаються Кабміном.
Для реалізації права на придбання орендованого майна на аукціоні з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями орендар, який здійснив невід’ємні поліпшення такого майна, надає згоду сплатити ціну продажу об’єкта, що дорівнює ціновій пропозиції учасника, який подав найвищу цінову пропозицію за результатами проведеного аукціону.
У разі відмови від сплати такої ціни продажу об’єкта орендар може надати попередню згоду сплатити ціну продажу об’єкта, що дорівнює ціновій пропозиції учасника, який подав наступну за величиною цінову пропозицію.
Орендар, який надав згоду сплатити ціну продажу об’єкта, що дорівнює ціновій пропозиції учасника, який подав найвищу цінову пропозицію, визнається таким, що скористався своїм правом на придбання орендованого майна на аукціоні з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями та є переможцем аукціону.
У разі, якщо орендар не скористався таким правом або у разі невиконання умов, або у випадках, передбачених ч. 9 статті 14 цього закону, або у разі відмови орендаря від підписання протоколу аукціону або від укладення договору купівлі-продажу, або у разі несплати ним ціни продажу об’єкта приватизації у строк, що підтверджується відповідним актом, електронна торгова система формує та оприлюднює новий протокол аукціону, а покупцем стає учасник (покупець), який у ході торгів подав найвищу цінову пропозицію.
У разі, якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень або у випадку, визначеному абзацом четвертим частини четвертої цієї статті, при проведенні аукціону з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями вартість таких поліпшень компенсується покупцем у розмірі, пропорційному до ціни продажу об’єкта приватизації, але не більше вартості таких невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, що здійснюється в порядку, визначеному Кабміном.
Компенсація здійснюється у разі виконання орендарем кожної з визначених законом умов, крім умови щодо участі орендаря в аукціоні з приватизації відповідного об’єкта.
Якщо покупцем об’єкта приватизації стає орендар та якщо він виконав усі умови, вартість невід’ємних поліпшень у розмірі, пропорційному до ціни продажу об’єкта приватизації (з урахуванням співвідношення вартості невід’ємних поліпшень до вартості об’єкта, визначеної згідно з вимогами цього Закону), але не більше вартості таких невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, зараховується йому під час остаточного розрахунку за об’єкт приватизації в порядку, встановленому урядом.
У разі, якщо для участі в аукціонах, передбачених цією статтею, подано заяву на участь в аукціоні від одного покупця (учасника), формується протокол про те, що наявний один учасник, а орган приватизації протягом п’яти робочих днів з дня формування такого протоколу приймає та оприлюднює рішення про приватизацію зазначеного об’єкта шляхом викупу безпосередньо таким покупцем за запропонованою ним ціною, але не нижче стартової ціни.
У разі, якщо аукціон з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями, аукціон з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень визнаний таким, що не відбувся, у випадках, передбачених абзацом 3 ч. 6 статті 15 цього Закону, протягом двох робочих днів з дати формування відповідного протоколу аукціону орган приватизації приймає рішення про повторне проведення відповідного аукціону, який проводиться не раніше ніж на десятий та не пізніше ніж на п’ятнадцятий день з дати його оголошення.
У разі, якщо об’єкт, який пропонувався для продажу на аукціонах, передбачених цією статтею, не продано на таких аукціонах, повторних аукціонах (у разі їх проведення), проводяться аукціони. У разі виконання орендарем кожної з умов, крім умови щодо участі орендаря в аукціоні з приватизації відповідного об’єкта, такі аукціони проводяться з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень.
Договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна, а в разі якщо покупцем переданого в оренду об’єкта державного або комунального майна є орендар, дія відповідного договору припиняється з дня, за яким об’єкт оренди переходить у його власність.
Стартова ціна об’єкта приватизації для проведення аукціону з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями, аукціону з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень встановлюється аукціонною комісією на підставі ринкової вартості (включаючи вартість невід’ємних поліпшень), визначеної відповідно до Методики оцінки, що затверджується Кабміном.
До договору купівлі-продажу включаються передбачені умовами аукціону, викупу зобов’язання сторін щодо компенсації покупцем вартості невід’ємних поліпшень орендарю після переходу права власності на майно, придбане за результатами проведення аукціону з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями, аукціону з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень.
Також установлено, що тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану:
- під час приватизації єдиного майнового комплексу підприємства складаються переліки об’єктів нерухомого майна та транспортних засобів, що перебувають на балансі такого підприємства (за наявності);
- аудит, екологічний аудит, інвентаризація не здійснюються;
- протягом 3-х робочих днів після затвердження умов продажу об’єкта малої приватизації орган приватизації публікує інформаційне повідомлення про приватизацію об’єкта малої приватизації в електронній торговій системі та, за наявності технічної можливості, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України або відповідної територіальної громади.
У разі відсутності балансової вартості всіх активів об’єкта приватизації або якщо балансова вартість всіх активів об’єкта приватизації дорівнює нулю, стартова ціна такого об’єкта приватизації встановлюється аукціонною комісією на підставі вартості, визначеної відповідно до Методики оцінки, що затверджується Кабміном.
Також встановлено, що положення статті в частині проведення аукціону з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями застосовуються лише до об’єктів приватизації, щодо яких згоду на здійснення невід’ємних поліпшень орендарем у встановленому порядку було отримано до набрання чинності Законом «Про внесення змін до деяких законів України щодо особливостей приватизації об’єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду».
Приватизація окремого індивідуально визначеного об’єкта портової інфраструктури (крім стратегічних об’єктів портової інфраструктури), що використовується суб’єктом господарювання на підставі договору оренди, який здійснив поліпшення такого майна, здійснюється з урахуванням особливостей, встановлених Законом «Про морські порти України», та з урахуванням змін до цього Закону, якими встановлюються особливості приватизації таких об’єктів.
Підготовка до приватизації та продаж об’єктів великої приватизації, за якими урядом прийнято рішення про визначення радника, проте договір з таким радником припинив свою дію, здійснюються без залучення радника. До умов продажу таких об’єктів великої приватизації включаються зобов’язання покупця щодо відшкодування витрат, понесених на оплату послуг радників.
Крім того, у Законі «Про управління об’єктами державної власності» змінено норми стосовно того, хто є суб’єктами управління об’єктами державної власності.
До змін такими суб’єктами управління об’єктами державної власності були державні господарські об’єднання, державні холдингові компанії, інші державні господарські організації (далі – господарські структури), державне підприємство, установа, організація або господарське товариство, 100 відсотків акцій (часток) якого належить державі або іншому господарському товариству, 100 відсотків акцій (часток) якого належать державі;
Після зміни такими суб’єктами є державні господарські об’єднання, державні холдингові компанії, інші державні господарські організації (далі – господарські структури), державне підприємство, установа, організація або господарське товариство, 100 відсотків акцій (часток) якого прямо або опосередковано належать державі
Відповідно, змінено норму, що за рішенням Кабінету Міністрів України або центрального органу виконавчої влади, що здійснює функції з управління відповідними об’єктами державної власності/корпоративними правами, державне підприємство, установа, організація або господарське товариство, 100 відсотків акцій (часток) якого прямо або опосередковано належать державі, здійснюють управління об’єктами державної власності в частині виконання повноважень концесієдавця або на речовому праві на чуже майно, передбаченому законом.
Також уточнено, що суб’єктом управління об’єктами державної власності, що використовуються у процесі провадження діяльності з транспортування та/або зберігання природного газу, передачі електричної енергії може бути лише уповноважене Кабінетом Міністрів України міністерство або уповноважене Кабінетом Міністрів України господарське товариство, 100 відсотків акцій (часток) якого прямо або опосередковано належать державі.
Корпоративні права держави не можуть передаватися господарським товариствам для формування їх статутних капіталів, крім передачі до статутних капіталів державних акціонерних товариств, 100 відсотків акцій яких прямо або опосередковано належать державі, та державних холдингових компаній.
Також встановлено, що з метою підвищення рівня інформаційної обізнаності громадян та представників бізнесу про принципи, цілі та результати управління активами публічного сектору економіки, у тому числі об’єктів державної власності, шляхом проведення електронних аукціонів (публічних торгів) у дворівневій електронній торговій системі, а також про рівень конкуренції та надходжень до Державного бюджету України від такої діяльності центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів) або прав на нього на конкурентних засадах у формі аукціонів, зокрема електронних, та здійснення контролю за її реалізацією, зобов’язаний вживати заходів, перелік та порядок реалізації яких встановлюються Кабміном.
Уряду доручається у 6-місячний строк з дня опублікування цього Закону забезпечити розроблення та подання на розгляд Верховної Ради законопроекту про внесення змін до Закону «Про приватизацію державного і комунального майна» щодо встановлення особливостей приватизації окремого індивідуально визначеного об’єкта портової інфраструктури (крім стратегічних об’єктів портової інфраструктури), що використовується суб’єктом господарювання на підставі договору оренди, який здійснив поліпшення такого майна.
Автор: Наталя Мамченко
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
