Сбор урожая зерновых в этом году как никогда обострил проблему рейдерства в аграрном секторе. Участились случаи, когда созревшее зерно на полях приезжал убирать не постоянный арендатор земель, а неизвестно откуда взявшееся лицо, но с новым, нотариально заверенным договором на право аренды данного надела. Пока собственник надела с бывшим арендатором разбирались с захватом, и через суд восстанавливали статус-кво, урожай быстро собирался мошенником и затем «растворялся» в ангарах зернотрейдеров.
По оценкам народного депутата Леонида Козаченко, за все годы независимости Украина не имела таких масштабов рейдерских атак. С начала года зафиксировано более 700 случаев незаконного захвата, как земли, так и других имущественных прав.
Рождение проблемы
С обретением независимости и сменой политического строя, в Украине начал зарождаться рынок собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Бывшие колхозные земли распаивали, отдельные земельные участки, получили своих собственников. Однако дальше, в силу различных политических и экономических причин, рынок собственности на землю был заморожен. Мораторий на продажу земли действует до сегодняшнего дня.
Впрочем, сельскохозяйственные производители приспособилось к таким запретам, создав, вместо полноценного рынка земли, рынок прав аренды земельных участков. В частности, право аренды земельного участка может быть объектом отчуждения, в том числе продаваться на земельных торгах, а также быть предметом залога и передаваться по наследству, кроме установленных законодательством случаев.
Основные принципы оформления прав на земельные участки определены в Земельном кодексе Украины. Более конкретные вопросы аренды земли регулируются Законом Украины «Об аренде земли», принятым Верховной Радой еще в 1998 году, но претерпевшим множество изменений, вплоть до 2013 года. Кабинет Министров, со своей стороны, утвердил типовую форму договора аренды земли, как это предписывал закон.
Как считает глава Николаевского областного отделения Нотариальной палаты Украины Кирилл Нехимчук, рынок аренды земли неплохо работал и удовлетворял запросы общества, с точки зрения стабильности, безопасности и цены, приблизительно до 2010 года. Этому способствовало то, что земли было в избытке.
«В конце 90-х и начале 2000-х землю просто впихивали сельским жителям. Руководители райгосадминистраций на каждом совещании буквально уговаривали фермеров взять себе еще немного гектаров – ведь на них только бурьян рос», - отмечает нотариус.
Ситуация резко изменилась, когда существенно вырос спрос на сельскохозяйственную продукцию, как на внутреннем, так и на внешнем рынках. Свободная земля закончилась, конкуренция между производителями возросла.
Если раньше всех участников рынка устраивала простая письменная форма договора аренды, который мог быть заверен нотариально только по желанию одной из сторон, то теперь эта простота стала почвой для мошенничества. Не спасают и внесенные в законодательство требования об указании в договорах кадастровых номеров земельных участков, и последующая государственная регистрация этих соглашений.
«Сымитировать договор аренды для среднестатистического юриста, имея, к тому же, публичный доступ в кадастровую карту и реестр прав собственности, не составляет труда. И в этом договоре будет правильно абсолютно все – исходные данные о земельном участке и паспортные данные землевладельца. Приложат также договор о расторжении предыдущего договора аренды. И единственно, что будет недостоверно в них – подпись арендодателя», - объяснил Кирилл Нехимчук.
Любой государственный регистратор, или нотариус не наделены правом устанавливать подлинность подписи, и если к ним попадает пакет документов, внешне соответствующий требованиям закона, те обязаны его принять и зарегистрировать.
Со вступлением в силу 1 января 2016 года нового закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощение», одновременно была внедрена процедура административного обжалования результатов государственной регистрации.
Однако пока суд или оперативная комиссия Минюста устанавливают факт фиктивности договора, настоящий арендатор уже понес значительные убытки, также ему придется потратиться на судебные издержки.
Правоохранители, как правило, интересуются регистраторами. Именно в их действиях ищут корыстные мотивы, а случаи привлечения к уголовной ответственности реальных аграрных рейдеров крайне редки. Более того, ни одно уголовное производство против мошенников так и не доведено до обвинительного приговора.
Предложения нотариусов
Нотариусы очень болезненно воспринимают отождествление их профессии как сообщников рейдеров. По словам президента Нотариальной палаты Владимира Марченко, безосновательное применение к ним термина «черный нотариус» - это не только впечатляющее образное выражение для СМИ, оно убивает целую профессию.
«На самом деле, проблема рейдерства лежит не в действиях регистраторов и нотариусов, а в отсутствии понятных правил, которые изначально не допускали бы и мысли о возможности нарушения», - уверен руководитель нотариата.
По мнению представителей этой профессии, решить проблему подделки правоустанавливающих документов и последующего рейдерства поможет введение надлежащего юридического сопровождения всего договорного процесса. В нотариате назвали такой подход механизмом «единого цикла».
В этом случае, заключение любого договора будет сопровождаться проверкой личности владельца земельного участка, его настоящего волеизъявления, соответствия дальнейших изменений первоначальным условиям договора, и одновременным проведением государственной регистрации.
Эффективность «единого цикла» уже доказана во время проведения регистрации недвижимого имущества, а также бизнеса (юридических и физических лиц).
«Мошенникам не останется ни одной лазейки для маневров», - подытожил Владимир Марченко.
Позиция правительства
В правительстве соглашаются, что проблему представляют действия лица, которое приносит на регистрацию документ, на основе которого возникает вещное право, и что этому звену, действительно, не уделяется должное внимание.
«Законов у нас хватает, и не все из них плохие. Есть проблема с реализацией положений этих законов», - отмечает заместитель министра юстиции по вопросам госрегистрации Елена Сукманова.
Министерство поддерживает нотариальное заверение договоров аренды, но также обращает внимание на следующие вопросы.
Во-первых, существуют нотариальные округа, в которых отсутствуют нотариусы.
Во-вторых, некоторые фермерские хозяйства арендуют до 1 000 земельных участков, разбросанных по разным районам, а то и областям. Это создает определенные организационные проблемы для обеспечения нотариального заверения договора.
И, в-третьих, немаловажным является вопрос дополнительной финансовой нагрузки на арендаторов, который возникает при нотариальных действиях.
В любом случае, как сообщила директор департамента приватного права Министерства юстиции Елена Ференс, парламент и правительство намерены окончательно решить проблему аграрного рейдерства.
В частности, при Комитете Верховной Рады по вопросам аграрной политики сформирована рабочая группа по разработке законодательных изменений. На ее заседаниях Минюст уже перечислил предложения, согласно которым государственные регистраторы будут обязаны при проведении регистрации договоров аренды проверять правомочность заявителей.
Для облегчения этой задачи им будет предоставлен дополнительный доступ к различным государственным реестрам: доверенностей, демографическому реестру, реестру актов гражданского состояния и т.д. Впрочем, одновременно, для всех регистраторов будет прописана суровая ответственность за сохранение тайны государственной регистрации, как сегодня записано в Законе о нотариате.
Кроме того, правительство собирается улучшить взаимодействие Государственного земельного кадастра и Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и его отягощения. Для начала наведут порядок в земельном кадастре, ведь существует проблема с данными о земельных участках, права на которые были зарегистрированы до 1 января 2013 года – в кадастр были очень некорректно перенесены данные с бумажных архивов. После этого будет создана техническая и юридическая невозможность государственной регистрации договоров аренды земли при отсутствии в них данных о регистрации земельного участка в ГЗК.
И, по мнению чиновников, следует менять правовое сознание граждан. Их безграмотное юридическое поведение вносит свою лепту в развитие рейдерства: граждане часто подписывают документы, не читая их. В результате, туда проскальзывают кабальные условия за досрочное расторжение договора, возможность субаренды без согласия собственника и другие незаконные условия. А еще есть договоры, где нет даты, характеристик земельного участка, и даже подписи владельца.
В самое ближайшее время рабочая группа намерена закончить обработку законодательных предложений и внести в парламент соответствующий законопроект.
