Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду висловився щодо захисту прав орендодавця та заміни орендаря у правовідносинах оренди.
Зазначається, що належним способом захисту прав орендодавця, який оспорює зареєстроване право оренди, є позов про визнання відсутнім права оренди, задоволення якого є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди. Для заміни орендаря у зв'язку з відчуженням права оренди необхідна згода орендодавця, а не лише повідомлення про таку заміну.
У розглянутій справі Верховний Суд дав правову оцінку ситуації, в якій власниця земельної ділянки оскаржувала право оренди, зареєстроване за юридичною особою на підставі договору, підписання якого заперечувалося.
Суд досліджував, чи можуть відсутність підпису на договорі та непрямі докази волевиявлення сторін слугувати підставою для визнання такого договору неукладеним, а також чи є належним способом захисту позивача вимога про скасування реєстрації права оренди.
Суть справи
Позивачка — власниця земельної ділянки площею 1,1 га звернулася до суду з позовом проти агровиробничої компанії. Свої вимоги вона обґрунтовувала тим, що не укладала жодних правочинів із відповідачем, не підписувала договору оренди, а також не надавала згоди на заміну орендаря. У реєстрі прав на нерухоме майно однак було зареєстровано право оренди відповідача на підставі договору оренди та додаткової угоди, які, за словами позивачки, вона не підписувала.
Суди першої та апеляційної інстанцій стали на бік позивачки, задовольнивши вимоги про повернення землі та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди. Водночас суди послалися на ненадання відповідачем оригіналів документів та невиконання обов’язку доведення дійсності правовідносин.
Позиція та висновки Верховного Суду
Розглянувши касаційну скаргу ТОВ, Верховний Суд дійшов висновку, що суди першої та апеляційної інстанцій допустили істотні порушення при розгляді справи. Центральним питанням став підхід до оцінки дійсності договору оренди землі та належного способу захисту права власника.
Суд наголосив, що твердження позивачки про відсутність її підпису на договорі не можуть бути достатньою підставою для висновку про неукладеність договору без проведення відповідної почеркознавчої експертизи. Відповідач надав копії документів, які свідчать про фактичне виконання договору: земельна ділянка перебувала в користуванні, а орендодавець отримував грошові кошти. Така поведінка, згідно з усталеною практикою, виключає можливість кваліфікації договору як неукладеного.
Окрему увагу Верховний Суд приділив питанню добросовісності сторін та принципу заборони суперечливої поведінки. Якщо особа користується перевагами договору (зокрема, отримує плату), а згодом заперечує його існування, це може свідчити про зловживання правом. У цьому випадку позивачка не лише не заявляла вимог про визнання правочину недійсним, а й не просила визнати право оренди відсутнім — що і є єдиним належним способом захисту за подібних обставин.
Суд також звернув увагу, що скасування реєстрації речового права не може бути використано як заміна вимоги про визнання права відсутнім. Така практика є хибною і не відповідає вимогам статті 16 ЦК України, яка визначає способи судового захисту.
У підсумку Верховний Суд постановив, що суди попередніх інстанцій допустили помилку, визнавши договір неукладеним, не провівши відповідної експертизи, не дослідивши належним чином питання фактичного виконання зобов’язань та не врахувавши належного способу захисту.
Касаційна скарга була задоволена. Верховний Суд скасував рішення першої та апеляційної інстанцій і ухвалив нове рішення — про відмову в задоволенні позову. Також позивачку зобов’язано компенсувати судовий збір відповідачу.
Детально ознайомитись з позицією ВС у справі № 567/3/22 можна за посиланням.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
