Верховный Суд в составе Объединённой палаты Кассационного гражданского суда высказался о защите прав арендодателя и замене арендатора в арендных правоотношениях.
Отмечается, что надлежащим способом защиты прав арендодателя, который оспаривает зарегистрированное право аренды, является иск о признании отсутствующим права аренды, удовлетворение которого служит основанием для внесения в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество сведений о прекращении права аренды.
Для замены арендатора в связи с отчуждением права аренды необходим согласие арендодателя, а не только уведомление о такой замене.
В рассматриваемом деле Верховный Суд дал правовую оценку ситуации, в которой владелица земельного участка оспаривала право аренды, зарегистрированное за юридическим лицом на основании договора, подписание которого она отрицала.
Суд исследовал, могут ли отсутствие подписи на договоре и косвенные доказательства волеизъявления сторон служить основанием для признания такого договора незаключённым, а также является ли требование об отмене регистрации права аренды надлежащим способом защиты истца.
Суть дела
Истицей, владелицей земельного участка площадью 1,1 га, был подан иск против агропроизводственной компании.
Своё обращение она обосновала тем, что не заключала никаких сделок с ответчиком, не подписывала договор аренды и не давала согласия на замену арендатора.
Тем не менее, в Государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано право аренды ответчика на основании договора аренды и дополнительного соглашения, которые, по словам истицы, она не подписывала.
Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону истицы, удовлетворив требования о возврате земли и отмене решения государственного регистратора о регистрации права аренды.Суды сослались на то, что ответчик не предоставил оригиналы документов и не доказал существование действительных договорных отношений.
Позиция и выводы Верховного Суда
Рассмотрев кассационную жалобу ООО, Верховный Суд пришёл к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций допустили существенные нарушения при рассмотрении дела.
Центральным вопросом стал подход к оценке действительности договора аренды земли и определение надлежащего способа защиты права собственника.
Суд подчеркнул, что утверждения истицы об отсутствии её подписи на договоре не могут сами по себе служить достаточным основанием для вывода о незаключённости договора без проведения почерковедческой экспертизы.
Ответчик представил копии документов, свидетельствующие о фактическом исполнении договора: земельный участок находился в пользовании, а арендодатель получал денежные средства.
Такое поведение, по устоявшейся судебной практике, исключает возможность квалификации договора как незаключённого.
Особое внимание Верховный Суд уделил вопросу добросовестности сторон и принципу запрета противоречивого поведения.
Если лицо пользуется преимуществами договора (например, получает плату), а затем отрицает его существование, это может свидетельствовать о злоупотреблении правом.
В данном случае истица не заявляла требований о признании сделки недействительной и не просила признать право аренды отсутствующим, что и является единственным надлежащим способом защиты в подобных обстоятельствах.
Суд также указал, что отмена регистрации вещного права не может использоваться как замена иска о признании права отсутствующим.
Такая практика является ошибочной и не соответствует положениям статьи 16 Гражданского кодекса Украины, определяющей способы судебной защиты.
В итоге Верховный Суд постановил, что суды предыдущих инстанций ошиблись, признав договор незаключённым, не проведя экспертизу, не исследовав вопрос фактического исполнения обязательств и не применив надлежащий способ защиты.
Кассационная жалоба была удовлетворена. Верховный Суд отменил решения судов первой и апелляционной инстанций и принял новое решение — об отказе в удовлетворении иска.
Кроме того, истицу обязали возместить судебный сбор ответчику.
Подробно ознакомиться с позицией ВС по делу № 567/3/22 можно по ссылке.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
