Надлежащим способом защиты нарушенных прав арендодателя в отношении земельного участка, переданного на основании договора аренды, срок действия которого после его предыдущей пролонгации на момент обращения с иском в суд истек, является обязательство арендатора вернуть земельный участок.
К такому выводу пришла Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 16 июля 2025 года по делу № 910/2389/23 (производство № 12-14гс25).
Детали дела
Согласно обстоятельствам дела, ООО получило право пользования земельным участком на основании судебного решения о признании заключенным договора аренды земельного участка сроком на 5 лет. Впоследствии городской совет принял решение об изменении условий договора, после чего стороны подписали новый договор аренды в форме новации и зарегистрировали его. Позже срок действия договора был продлен еще на 5 лет. Однако после окончания этого срока договор не продлевался, а ООО не возвратило земельный участок.
В связи с этим прокурор обратился в суд в интересах государства, утверждая также, что земельный участок расположен в охранной зоне объектов культурного наследия и в историческом ареале города и был передан с нарушением требований законодательства. Кроме требования о возврате участка, прокурор заявил требования о признании незаконным и отмене решения городского совета, признании недействительным договора аренды и отмене государственной регистрации права аренды.
Суды предыдущих инстанций отказали в удовлетворении иска, поскольку, в частности, наличие обязательственных отношений между ответчиками исключает предъявление негаторного иска, а, заявляя требование о признании договора недействительным, прокурор фактически пытается пересмотреть судебные решения, которыми был признан заключенным указанный договор и продлен срок его действия. Кроме того, апелляционный суд обратил внимание на прекращение действия оспариваемого договора аренды в связи с окончанием срока, на который он был заключен.
Решение Большой Палаты Верховного Суда
Рассматривая спор, Большая Палата ВС указала, что наличие обязательственных (договорных) правоотношений в отношении спорного земельного участка исключает возможность его возврата с применением положений ст. 391 Гражданского кодекса Украины (путем предъявления негаторного иска в суд).
В случае окончания срока договора аренды, на который он был заключен, и неисполнения арендатором своей обязанности по возврату земельного участка, надлежащим и эффективным способом защиты нарушенных прав арендодателя в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 16 ГК Украины является обязательство арендатора вернуть земельный участок, который был предметом этого договора.
В этом деле, установив, что иск прокурора направлен на возврат спорного земельного участка в территориальную громаду вследствие окончания срока действия договора аренды, Большая Палата ВС рассмотрела требование прокурора об обязании ответчика вернуть, а горсовет — принять спорный земельный участок как требование о возврате этого земельного участка территориальной громаде по правилам ст. 785 ГК Украины и ст. 34 Закона Украины «Об аренде земли» (как правовое последствие прекращения договора аренды земли).
В то же время другие исковые требования прокурора были признаны ненадлежащими и неэффективными. В частности, оспариваемое решение горсовета утратило свою силу вследствие исполнения, и его отмена не восстановит нарушенного права. Что касается исковых требований о признании недействительным договора, который прекратил свое действие вследствие окончания срока, то прокурор не обосновал, каким образом их удовлетворение при одновременном заявлении требования об обязании ООО вернуть земельный участок влияет на восстановление нарушенного права.
Учитывая изложенное, Большая Палата ВС отменила решения судов предыдущих инстанций в части отказа в удовлетворении иска об обязании ООО вернуть спорный земельный участок и приняла новое решение — об их удовлетворении. В части отказа в удовлетворении остальных исковых требований Большая Палата ВС изменила обжалуемые судебные решения, изложив их мотивировочные части в редакции настоящего постановления.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
